Mietrecht

Muss mein Mieter für heruntergewohnte Wohnung sofort Schadensersatz zahlen?

Der BGH hat sich in einem Urteil vom 28.02.2018 (AZ.: VIII ZR 157/17) mit der Frage befasst, ob ein Vermieter von seinem Mieter ohne vorherige Fristsetzung Schadensersatz für eine heruntergewohnte Wohnung verlangen kann.

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In diesem Fall hat der Mieter sieben Jahre lang in der vermieteten Wohnung gewohnt. Nach Ende des Mietvertrages stellte der Vermieter zahlreiche Schäden an der Wohnung fest. Diese bestanden in einem vom Mieter zu verantworteten  Schimmelbefall in mehreren Zimmern, mangelnder Pflege der Badezimmerarmaturen und einem Lackschaden an einem Heizkörper. Weiterhin hatte der Vermieter wegen der Schäden auch Mietausfälle für fünf Monate.

Mieter berief sich auf fehlende Fristsetzung

Der Vermieter verlangte sofort von seinem Mieter den Ersatz der Schäden, ohne ihn zur Beseitigung aufzufordern.

Der Mieter war der Meinung, der Vermieter hätte ihm vorher eine Frist zur Beseitigung der Schäden setzen müssen und verweigerte die Zahlung.

Gerichte gaben dem Vermieter recht

Sowohl das Amtsgericht, das Landgericht also auch der BGH gaben dem Vermieter Recht und verurteilten den Mieter zur Zahlung von 5.171 Euro.

Der BGH sagte dazu, grundsätzlich muss nach §§ 280 I, III, 281 I zunächst eine Frist zur Behebung von Schaden gesetzt werden. Ein Beispiel hierfür sich nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen des Mieters.  Jedoch handelt es sich bei der Verpflichtung die Mietsache pfleglich zu behandeln um eine „nicht leistungsbezogene Nebenpflicht“. Diese steht also neben den gesetzlichen Pflichten des Mieters aus dem Mietvertrag.

In diesem Fall kann der Vermieter sofort Schadensersatz fordern. Dieses Recht besteht auch bereits vor Rückgabe der Wohnung.

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